温州市区又一座商业综合体开门！成展销会了...

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上周末，浙南科技城的印象汇，开了。

印象汇位于龙湾区瑶溪街道温州大道与瑶岭路交汇处西南，与轨道交通S1线科技城站相连，是温州首个轨道交通TOD商业综合体。

印象汇与S1线科技城站

印象汇是印力集团旗下的商业综合体品牌，一般布局在小城市，或作为大中城市的区域性商业中心，规格较印象城低一档，但仍然属于商业综合体。相比较之下，印象里只能算作社区商业。

作为TOD国际新城的组成部分，印象汇与周边住宅同步建设，随着住宅陆续交付，印象汇也完工了，便在上周末开门迎客。

从S1线科技城站出来，便是印象汇，朝着车站是一个内嵌式主入口，并以一根造型独特的网红柱吸引眼球。不过，这个入主口并未开放，要从南面的次入口进入。

主入口

根据商场指示牌布局，1-5楼分别是“享·生活”、“悦·风尚”、“趣·童真”、“寻·真味”、“臻·自在”。

然而进入商场后，我们却看到另一番场景。

1楼以新能源汽车展厅为主，中庭搭建了活动舞台，中庭延伸部分也成了新能源汽车的展示处。如今，不少商场1楼都有新能源汽车展厅，这很正常。

1楼场景

2楼有一些服装业态，包括男装、女装、运动、儿童一应俱全，有耐克、阿迪达斯、安踏、特步、巴拉巴拉、吾名堂等商场里常见的知名品牌，另有一些儿童游乐设施、儿童画展等。

2楼场景

3楼则是家居业态，有数十家家居商家，中庭延伸部分也在举行家居活动。如今，有些招商困难、空置率高的商场，都在引进家居品牌，这也很正常。

3楼场景

4楼则在卖年货，另有至潮影城在装修。

4楼场景

5楼有零星儿童游乐设施，另有世界东方健身在装修。

5楼场景

6楼应是一座空中花园，但当前尚未开放。

室内空间结构

不过，连接S1线科技城站的连廊还没建成，连接对面步行街的天桥也没有开通。

商场与车站的连廊

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整个商场都装修好了，大部分商户都开起来了，1-3楼的人气也很不错，尤其是1楼中庭附近可谓人潮涌动。这么看来，印象汇的“开业”，似乎很成功。

印象汇

但是，想必不少人已经看出了一些端倪——没有餐厅、没有茶饮、商户装修非常简易、业态混乱。

其实，印象汇根本谈不上正式开业，这只是一场新能源车展+家居展+品牌折扣展+年货节的大型活动，只是借助了印象汇这个建设、装修完毕却尚未开业的商场空间而已。

也恰恰是这场活动，让印象汇第一次开门迎客，向市民展示了它的内部空间、硬件设施。

只有正在装修的至潮影城、世界东方健身，是真正入驻印象汇的商家。另据户外海报，可能确定入驻的商家，还有满邑生活鲜超市、太空之城电玩城。

入驻品牌海报

看得出来，当前印象汇招商进度很慢、招商情况不太理想。

毕竟，正常情况下，商场还没完工时就开始招商了。建筑主体完工后，商户与商场同步装修，最终同步营业。

然而在印象汇，整个商场都装修好了，一切设备都能正常使用了，竟然还没几个商户在装修，只能在举办活动室靠摊位撑起。

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按理说，像印力商管这样有运营能力的团队，有一定的商户资源，在印象城MEGA就取得成功，为什么在印象汇不行？周边条件太差了！

当年，因为温州商业综合体尚且空白，万达广场、万象城建在“荒郊野外”，只要有运营能力就能成功，并带动区域发展。如今，温州商业综合体比之前多了，这种模式便行不通了，而是地段、运营两者缺一不可。

印象汇周边场景

当前，浙南科技城仍处于开发初期，不少产业项目、新盘都还在建设中，建成投用的还不多，尚且更不成熟。

印象汇北侧，如今还是一片空地，甚至还在种田。印象汇西侧河对面的茅竹岭山脚下，俨然一幅乡村公路模样。

TOD北侧的空地与远处的科研机构

从印象汇出发，前往浙南云谷，路程约1公里，正常需步行十几分钟。前往附二医龙湾院区、口腔医院，路程约1.5公里，已超出了正常步行范围。

至于瓯江实验室、国科大研究院、温大研究院等，则需约2公里。至于大唐5G、中国眼谷等，都在黄石山另一头了。

相对近一些的，也只有还没完工的互联网大厦，距离印象汇约500米。

印象汇前往其他设施距离示意图

一旦超出了步行范围，人们前来逛的意愿就低了。假如开车，为什么不去规模更大的万达广场？

同样地，也几乎没有人会乘坐S1线前来印象汇，他们也可以选择沿线的印象城MEGA、万达广场，只是出站后要走几百米。

一旦住宅、产业、商业分散布局，人气就难以聚集，城市氛围也难以形成，商业综合体自然招商难。

TOD国际新城现有氛围

不仅仅是印象汇的招商问题，与之相连的轨道交通S1线也面临这个问题。明明浙南科技城有那么多机构、那么多人在这里工作，偏偏科技城站距离这些机构都要1.5-2公里，甚至更远。因此，不少人依旧开车上下班。（相关连接：《温州市区这些重点设施的布局，让很多人爱恨交加》）

假如浙南科技城各大项目都分散布局，那么接下来哪怕更多项目建成、投用，印象汇、S1线的人气，都很难借此提升。

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浙南科技城不需要商业综合体吗？是需要的。

如今，人才对城市、区域的选择，不仅仅选择就业机会，更是选择生活品质，越是年轻人越如此。把城市变得更“好玩”，已经成为新的“抢人”办法。

当然，要注重“好玩”的应是温州市中心，尤其是滨江商务区、中央绿轴区域、历史文化街区。但是，浙南科技城也需要迎合白领阶层、中产阶级的中档商业，让人才们就近就能享受城市生活。

从这个角度看，印象汇是必要的，其规模也刚好。

印象汇

别看浙南科技城街头没什么人、空地很多，但晚上经过那几个研究院、实验室，就会发现这些楼幢灯火通明，大量工作人员在加班。

可见，浙南科技城不是没人，而是人太分散了，离生活配套太远了，无法形成城市氛围。

早高峰S1线科技城站的人流

从温州向东向南、拥江面海的城市发展方向，城市转型、产业升级的一系列动作来看，印象汇值得长期看好。只不过，想要抢占这个长期看好的先机，如今入驻印象汇，还需一些时间来守店。

因此接下来，浙南科技城还要继续加强招商引资，继续引进高新技术产业，但需集中布局，率先布局在温州大道沿线，尽快将S1线科技城站与附二医之间的空白填满，形成城市氛围。

只有这样，S1线的客流、印象汇的客流与招商，才会有保障。有了城市氛围与生活配套，接下来浙南科技城的招商引资、人才引进也会相对容易一些，最终形成良性循环。

早、晚高峰S1线上的人流

不仅仅是浙南科技城，温州其他新兴板块的招商、建设，也要先集中布局，率先形成区域中心，才能自然向周边蔓延。

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